Где мы сейчас: короткий срез рынка в цифрах
Украинский рынок земли за несколько лет прошёл путь от «осторожного запуска» к постепенной институционализации. По данным Opendatabot (на основе статистики Госгеокадастра), с июля 2021 года заключено 339 644 договора купли-продажи, продано более 636 тыс. га на 30,4 млрд грн. Средняя цена гектара, по их расчётам, выросла на 60% и на июнь 2025 года составила 60,7 тыс. грн/га.
Отдельную «официальную» логику цены и спроса дают регулярные обзоры Киевской школы экономики (KSE) на базе данных кадастра: после допуска юрлиц средневзвешенная цена поднялась с 37,0 тыс. грн/га в 2023 году до 44,1 тыс. грн/га в 2024 году (+19,2%).
В медиа-обзорах на основе кадастровых данных также фиксировали, что средняя цена в 2024 году выросла до 46 678 грн/га (примерно $1 104) — как результат усиления спроса и входа нового типа покупателя.
Вывод из цифр: рынок не «взорвался», но стабильно растёт: больше сделок, дороже гектар, больше инструментов (ипотека/залог), и — главное — постепенно меняется структура покупателей.
Кто покупал паи на первом этапе: «физлица» как главный драйвер
До 1 января 2024 года покупать сельхозземлю могли только физические лица — граждане Украины, с лимитом до 100 га. Такая архитектура реформы была задумана как «буфер», чтобы рынок не превратился в мгновенную концентрацию актива у крупных игроков.
В этот период сформировался типичный портрет покупателя:
-
фермер/агропроизводитель, выкупающий участки, которые уже обрабатывает (логика: снизить риск потери аренды и закрепить земельный банк);
-
частный инвестор «под аренду» — покупает несколько/десятки гектаров как защита от инфляции и источник арендного дохода;
-
внутрисемейные сделки — передача пая между родственниками (формально купля-продажа, фактически — смена владельца внутри семьи).
Аналитики KSE в своих обзорах неоднократно подчёркивали: значительная часть рынка в эти годы оставалась «малыми лотами», без доминирования одного типа крупного покупателя — просто потому, что крупный покупатель был юридически «вне игры».
Что именно изменилось с допуском юрлиц и почему это «вторая фаза»
С 1 января 2024 года покупателями могут быть и юридические лица Украины (при ряде ограничений). Ключевые рамки реформы, которые постоянно фигурируют в разъяснениях правительства и юридических обзорах:
-
лимит концентрации — до 10 000 га (для граждан и юрлиц с учётом связанности/контроля);
-
иностранцы и компании с иностранными бенефициарами могут получить доступ только при положительном решении на всеукраинском референдуме (в действующей модели это фактически «предохранитель от иностранной скупки»);
-
банки могут получать землю только как предмет взыскания залога и обязаны отчуждать её в течение 2 лет (это важно для кредитования под землю, но не означает «банки скупят рынок»).
Экспертная логика KSE: допуск юрлиц — это не «просто добавить ещё покупателей». Это запуск институционального спроса, который может:
-
повысить конкуренцию за качественные участки,
-
сделать цены более «рыночными» (за счёт участия профессиональных игроков),
-
постепенно вытеснять теневые инструменты (когда компаниям проще покупать легально, чем работать через «доверенных физлиц»).
Кто из юрлиц уже покупал: что показали первые месяцы
Самое ценное здесь — не общие оценки, а конкретные данные. По оценке KSE в обзоре за I квартал 2024 года, после открытия рынка для юрлиц:
-
436 юридических лиц купили 2 957 участков общей площадью 8,5 тыс. га;
-
доля юрлиц в транзакциях в Q1 2024 составила 14,5%, остальное — как и прежде сделки между физическими лицами.
Эти цифры важны, потому что они «приземляют» страхи, что агрохолдинги мгновенно выкупят «всё». Первые данные показали обратное: юрлица вошли на рынок, но без шоковой концентрации — по крайней мере на старте второй фазы.
Цены после 1 января 2024: эффект «нового покупателя» и почему рост не выглядит аномальным
После запуска второй фазы KSE зафиксировала повышение средневзвешенной цены. В их обзоре год-к-году это звучит так: 37,0 тыс. грн/га (2023) → 44,1 тыс. грн/га (2024).
В 2024–2025 годах аналитика Opendatabot показывает дальнейший рост средней цены до 60,7 тыс. грн/га на июнь 2025.
Почему это происходит (объяснение экспертов рынка):
-
конкуренция за «лучшие» паи — там, где почвы, логистика и стабильный арендатор;
-
ожидание более длинных денег — земля становится более понятным активом для кредитования и залога;
-
эффект более безопасных регионов — спрос концентрируется в относительно стабильных областях, что «подтягивает» средние показатели.
«Кто скупает»: три реальные группы и чем они отличаются
На втором этапе рынка чаще всего говорят о трёх группах покупателей — и у каждой своя мотивация.
Группа 1. Фермеры и средний агробизнес
Их интерес — закрепить площади, которые дают урожай и денежный поток. Для них покупка — способ снизить риск «земельного шантажа» (когда пайщик меняет арендатора) и планировать технику/элеваторы/переработку на 5–10 лет.
Группа 2. Юрлица-агрокомпании (включая крупных)
Им важна консолидация земельного банка и снижение транзакционных издержек на перезаключение тысяч договоров аренды. Но на старте второй фазы данные KSE показали, что их доля не стала доминирующей автоматически.
Группа 3. Частные инвесторы
Они продолжают покупать «малыми пакетами» под арендный доход. Их влияние — в «розничном» спросе и поддержании ликвидности: даже когда крупные игроки ставят паузу, частный сегмент часто не исчезает.
Теневые схемы: что было и что может измениться с юрлицами
Эксперты земельного рынка признают: полностью убрать «серую зону» сложно. На практике рынок долго жил с инструментами, позволяющими обходить прямое владение:
-
оформление на связанных лиц,
-
долгосрочные права пользования (вроде эмфитевзиса),
-
дробление пакетов.
Логика второй фазы: когда юрлица могут покупать легально, часть спроса переходит в прозрачные сделки. Но это работает только при эффективном контроле бенефициаров и концентрации — иначе «серая зона» просто сменит форму.
Кредитование, ипотека и роль банков: почему это важно даже без «массовых кредитов»
Одна из самых недооценённых перемен — развитие залоговых и ипотечных инструментов под землю. KSE в обзоре 2025 года фиксирует рост количества залогов/ипотек: в 2024 году в среднем заключали около 80 ипотечных сделок в месяц (площадь 266 га в месяц), а в первые месяцы 2025 года показатель заметно вырос.
Для рынка это сигнал: земля постепенно становится активом, под который возможны более длинные деньги. В развитых аграрных странах именно кредитование — главный канал расширения фермеров. Украина лишь в начале этого пути, но тренд уже виден в статистике.
Кто может проиграть: риски для малых фермеров и громад
Параллельно с возможностями растут риски:
-
малые фермеры могут проигрывать в ценовой конкуренции, если кредитование для них дороже или недоступно;
-
громады рискуют видеть «утечку» лучших земель без стратегии развития — когда земля продаётся точечно, а не как часть плана инвестиций/переработки/рабочих мест;
-
социальная напряжённость может вернуться, если концентрация будет казаться несправедливой, даже если формально лимиты не нарушены.
Поэтому экспертные дискуссии вокруг второй фазы реформы часто сводятся не к вопросу «разрешать или нет», а к вопросу как обеспечить равный доступ к финансированию и контроль.
Что будет дальше в 2025–2026: наиболее вероятные сценарии
На базе трендов KSE и Opendatabot можно ожидать:
-
постепенный рост цены, без одномоментных «скачков», но с сильными региональными различиями;
-
медленную, но устойчивую институционализацию: больше сделок от юрлиц, больше залогов/ипотек, больше роли банков;
-
консолидацию земельных банков у тех, у кого дешевле финансирование и понятная бизнес-модель.
Ключевая интрига второй фазы — сможет ли государство обеспечить прозрачность бенефициаров, реальное соблюдение лимитов и доступ малых игроков к кредиту. Без этого «взрослый» рынок может стать рынком формально законным, но фактически неравным.
Кто скупает паи? В основном те, кто уже работает на земле (фермеры и агробизнес), частные инвесторы «под аренду», и — постепенно — юридические лица, но без мгновенного доминирования, по крайней мере по первым данным после открытия рынка для юрлиц.
Что изменится после допуска юрлиц? Вырастет институциональный спрос, цена станет чувствительнее к конкуренции, а земля — более кредитным активом. Но параллельно растут риски концентрации и неравного доступа к финансированию. И именно это — главный тест реформы в 2025–2026 годах.
