Почему именно малые города стали «точками притяжения» для ВПЛ
После волн эвакуации 2022–2025 годов часть внутренне перемещённых лиц (ВПЛ) выбрала не мегаполисы, а малые и средние города: ближе к родственникам, дешевле, проще найти работу «на месте», меньше конкуренции за жильё. Но эта логика сработала лишь частично. Там, где одновременно сошлись относительная безопасность + рабочие места/логистика + ограниченное предложение жилья, аренда быстро перестала быть «бюджетной».
В итоге малые города получили парадокс: они приняли значительную долю людей, но их жилой фонд часто не был готов к долгосрочному спросу (мало квартир «под сдачу», слабое качество, неформальные правила, сезонные скачки).
Спрос: кто и что арендует в малых городах
В малых громадах спрос на аренду сформировали сразу несколько групп:
2.1. ВПЛ, которые не могут/не хотят покупать
Многие семьи сознательно откладывают покупку жилья и выбирают аренду как «гибкий» формат — об этом прямо говорит обзор рынка аренды ГИС «Увекон»: стабильно высокий спрос поддерживается, в частности, тем, что ВПЛ остаются многочисленными, а покупку жилья откладывают.
2.2. Местные, которые «вышли» на рынок аренды из-за подорожания ипотеки/ремонта
Для части местных аренда стала альтернативой переезду или ремонту: дорожают материалы, коммунальные расходы, а также растёт неопределённость по доходам.
2.3. «Мобильные работники» и сезонные мигранты
Весной–летом традиционно больше переездов, и в 2025 году сезонный фактор снова разогнал рынок: в тёплую пору ставки росли активнее, а к осени стабилизировались на высоких уровнях.
2.4. Предпочтения формата в малых городах
В малых городах чаще ищут:
-
дома/части домов (дешевле в эксплуатации, проще с автономностью);
-
квартиры небольшой площади (1-комнатные) как компромисс между ценой и отдельным жильём;
-
комнаты/временные варианты — когда денег не хватает или нет документов для «нормальной» сделки.
Предложение: главное ограничение малых городов — не спрос, а жилфонд
Если в больших городах рынок поддерживает массивное предложение от инвесторов, то в малых городах всё иначе:
3.1. Мало «инвестиционных» квартир
Многие квартиры в частной собственности — «для детей», «на старость», «про запас». Владельцы не всегда готовы сдавать, а если и сдают — часто коротко и без правил.
3.2. Качество жилья и расходы на содержание
Часть предложения — старый фонд без энергоэффективности, с индивидуальным отоплением «как повезёт», с рисками по коммунальным долгам. Рост расходов на содержание и инфляция подталкивают арендодателей повышать ставки.
3.3. Реальный дефицит объявлений
ГИС «Увекон» фиксирует сокращение предложения: количество актуальных объявлений в ноябре 2025 года (~54,4 тыс.) было ниже, чем в декабре 2024 (~58,9 тыс.).
Для малых городов это означает простую вещь: когда даже несколько десятков квартир «уходят с рынка», ощущение дефицита становится резким.
Цены: почему именно «малые» и «средние» города часто растут быстрее
Важный нюанс: самые резкие скачки ставок нередко происходят не в самых дорогих городах, а там, где раньше «база» была низкой и её легко «разогнать» дополнительным спросом.
ЛУН в итогах 2025 года показывает, что наибольший рост арендных ставок за год зафиксировали, в частности, Кропивницкий (+33%) и Черкассы (+28% от декабря 2024 до декабря 2025), также заметно росли Николаев и Житомир (+20%) и т. д.
Это типичный паттерн для малых/средних городов: дополнительный спрос не имеет «буфера» большого предложения.
4.1. Региональные «якоря» тоже тянут малые города вверх
Когда рядом есть более дорогой «центр притяжения» (областной центр, приграничный хаб, туристическая локация), аренда в малых городах вокруг него подтягивается следом — часть людей «растекается» из дорогого ядра в пригород и соседние громады.
4.2. Общенациональная динамика (в долларах)
Обзор ГИС «Увекон» отмечает: в долларовом эквиваленте арендные ставки в среднем выросли на 12% за 11 месяцев, что свидетельствует об устойчивом спросе и ограниченном предложении во многих регионах, особенно в относительно безопасных областях.
«Серая» аренда в малых громадах: договоры, выселения, конфликты
В малых городах и посёлках рынок аренды чаще работает «на слове», и это создаёт системные риски для ВПЛ.
ЛУН приводит показательную цифру: только 40% ВПЛ имеют письменный договор, тогда как среди неперемещённых лиц — 64%. А в небольших городах и посёлках этот показатель падает до 13%.
Последствия тоже конкретные: каждый десятый переселенец-арендатор уже сталкивался с выселением без альтернативы.
5.1. Почему владельцы избегают договоров
-
страх налогов и проверок;
-
нежелание «светить» реальные доходы;
-
убеждение, что «бумаги не защищают»;
-
нежелание брать на себя обязательства по срокам, ремонту, возврату залога.
5.2. Почему ВПЛ всё равно соглашаются
-
нет выбора на рынке;
-
нужно заселяться быстро;
-
нет денег на залог/комиссию;
-
страх, что «если начну говорить о договоре — отдадут другому».
Государственная поддержка: субсидия на аренду для ВПЛ есть, но работает слабо
В 2025 году государство запустило программу субсидирования аренды для ВПЛ, но её эффективность оставалась низкой из-за неосведомлённости, недоверия и нежелания владельцев «идти в официальную плоскость». ЛУН приводит такие показатели:
-
о программе слышали лишь 48% ВПЛ;
-
из них заявку подали 6%;
-
только 28% арендодателей готовы сдавать жильё официально в рамках программы;
-
35% арендодателей категорически против любого взаимодействия с государством.
6.1. Что это означает для малых городов
В малых громадах, где и так только 13% договоров у ВПЛ, «официализация» сдачи через программу сталкивается с двойным барьером: и слабая правовая культура, и меньшая конкуренция между арендодателями (владелец чаще диктует условия).
Экспертные оценки: почему без социальной аренды рынок «не вытянет»
Руководитель ЛУН Статистика Людмила Кирюхина подчёркивает, что во многих европейских странах социальное арендное жильё занимает 10–30% рынка и помогает сдерживать цены, тогда как в Украине такого сегмента фактически нет; социальная аренда могла бы снизить напряжение и сделать рынок более предсказуемым.
С другой стороны, проблема жилья для ВПЛ — это не только рыночная цена, но и масштаб потребностей, который громады не закрывают. По материалам Международного фонда «Возрождение» (со ссылкой на исследование Черкасского правозащитного центра, охватившее 721 громаду по состоянию на октябрь 2024 года), Дмитрий Науменко отмечал: из более чем 4,3 млн людей, нуждающихся в жилье, только 35 получили социальное жильё от громад.
Это объясняет, почему давление на частную аренду (включая малые города) сохраняется: альтернатив почти нет.
Что дальше: сценарии для малых городов в 2026 году
Если суммировать данные и логику рынка, в малых городах возможны три базовых сценария:
8.1. «Стабилизация на высоком уровне»
Наиболее вероятный вариант там, где безопасность относительно стабильна, а работа есть. В 2025-м рынок уже показал, что после летнего пика способен стабилизироваться, но на высоких значениях.
8.2. «Новая волна роста»
Возможна в городах с низкой базой и дефицитным предложением, где любая дополнительная волна спроса (эвакуации, релокации бизнесов, сезон) быстро «разгоняет» ставки — как это было в ряде городов в 2025 году.
8.3. «Коррекция вниз»
Вероятна локально — если:
-
вырастет предложение (отремонтируют/выведут на рынок жильё),
-
часть ВПЛ вернётся/переедет,
-
или громады запустят реальные инструменты социальной аренды и временного жилья.
Практические выводы: что может сделать громада и государство, чтобы малые города не «перегрелись»
Для громад (короткий список действий):
-
инвентаризация жилфонда и прозрачный реестр доступного жилья;
-
запуск муниципальной/социальной аренды (хотя бы пилоты);
-
софинансирование ремонтов «под сдачу» в обмен на фиксированную ставку;
-
медиация между арендодателями и ВПЛ (типовые договоры, консультации);
-
развитие временного жилья для наиболее уязвимых (чтобы снять давление с частного рынка).
Для государства:
-
упрощение и «дебюрократизация» субсидии аренды, коммуникация программы;
-
стимулы для «вывода из тени» (простой налоговый режим + защита прав);
-
поддержка строительства/восстановления жилья, потому что масштаб разрушений огромен: Всемирный банк оценивает потребность в восстановлении разрушенного и повреждённого жилищного фонда как минимум в $86 млрд.
