Война и жильё: от локальной проблемы к системному кризису
Жилищный кризис, с которым столкнулась Украина после начала полномасштабной войны, имеет качественно иной характер, чем классические жилищные кризисы мирного времени. Речь идёт не о циклическом падении строительства или снижении покупательной способности, а о физическом уничтожении жилищных активов, которое сопровождается длительным военным риском и неопределённостью будущего целых территорий.
По оценкам Киевская школа экономики, по состоянию на 2024–2025 годы повреждено или разрушено более 10% жилищного фонда страны, а совокупная стоимость потерь превышает 150 млрд долларов. Эти цифры включают не только уничтоженные дома, но и утраченную инфраструктуру, инженерные сети и социальные объекты, без которых жильё не может полноценно функционировать.
Ключевая проблема заключается в том, что скорость разрушений во много раз превышает скорость восстановления. Даже в относительно безопасных регионах строительная отрасль сталкивается с дефицитом рабочей силы, высокой себестоимостью материалов и ограниченным доступом к финансированию. В результате жилищный дефицит становится долгосрочным фактором.
Внутреннее перемещение как драйвер спроса на аренду
Внутреннее перемещение населения стало одним из ключевых структурных факторов трансформации рынка жилья. Миллионы людей были вынуждены покинуть свои дома, часто без чёткого понимания, смогут ли они вернуться вообще.
В отличие от краткосрочных миграций, связанных с работой или обучением, перемещение в условиях войны имеет открытый временной горизонт. Люди арендуют жильё не «на несколько месяцев», а на годы, и это радикально меняет баланс спроса и предложения.
Социологические исследования Rating Group показывают, что более половины внутренне перемещённых лиц арендуют жильё свыше 18 месяцев, а значительная часть не планирует возвращение в собственное жильё в ближайшие два года. Это означает, что аренда перестаёт быть транзитным решением и превращается в основную форму проживания для значительной части населения.
Аренда как новая «норма», а не исключение
До войны украинская жилищная модель была ориентирована на собственность. Наличие собственной квартиры или дома считалось базовым элементом финансовой безопасности семьи. Аренда воспринималась как вынужденное или временное состояние.
Война разрушила эту парадигму. В условиях, когда покупка жилья практически недоступна из-за остановки ипотеки, нестабильных доходов и высоких рисков, аренда становится единственной реалистичной опцией для миллионов домохозяйств.
Это меняет поведение арендаторов: они ищут более стабильные договоры, готовы вкладываться в обустройство жилья, но одновременно остаются уязвимыми к росту цен и выселениям. Рынок, который десятилетиями считался второстепенным, становится центральным элементом жилищной системы.
География цен: как выглядит рынок аренды по городам
Киев
Столица остаётся крупнейшим рынком аренды с самыми высокими ценами. Спрос формируют ВПЛ, сотрудники государственного сектора, международных организаций и ИТ-специалисты.
-
1-комнатная квартира: 14–18 тыс. грн
-
2-комнатная: 18–25 тыс. грн
-
3-комнатная: 25–35 тыс. грн
Несмотря на военные риски, Киев предлагает рабочие места, медицину, образование и инфраструктуру, что поддерживает высокий спрос.
Львов
Львов стал городом долгосрочной релокации. Сюда переехали тысячи бизнесов и десятки тысяч семей.
-
1-комнатная: 13–17 тыс. грн
-
2-комнатная: 17–22 тыс. грн
-
3-комнатная: 22–30 тыс. грн
Рынок находится в состоянии хронического дефицита, новое строительство не успевает за спросом.
Днепр
Город выполняет роль тылового хаба для прифронтовых регионов.
-
1-комнатная: 10–14 тыс. грн
-
2-комнатная: 14–18 тыс. грн
Спрос стабилен, но чувствителен к ситуации с безопасностью.
Одесса
Рынок характеризуется сезонностью и волатильностью.
-
1-комнатная: 9–13 тыс. грн
-
2-комнатная: 13–18 тыс. грн
Даже в периоды обострения ситуации дефицит жилья сохраняется.
Малые западные города
Ужгород, Черновцы, Ивано-Франковск демонстрируют рост арендных ставок в 1,5–2 раза по сравнению с довоенным периодом, несмотря на ограниченный рынок труда.
Аналитики Центр Разумкова отмечают, что в большинстве городов аренда растёт быстрее доходов населения, формируя риски жилищной бедности.
Компенсации за разрушенное жильё: ожидания и реальность
Система компенсаций через программу «єВідновлення» призвана частично возместить потери собственников разрушенного жилья. Она предусматривает денежные выплаты за повреждённое имущество и жилищные сертификаты за полностью уничтоженное жильё.
Однако между ожиданиями граждан и реальными возможностями системы существует существенный разрыв. По оценкам Transparency International Ukraine, количество профинансированных заявок значительно меньше количества поданных, а средний срок ожидания компенсации превышает один год.
Компенсация фиксирует потерю, но не решает вопрос проживания «здесь и сейчас». Люди вынуждены оставаться на рынке аренды, даже имея формальное право на возмещение.
Почему компенсации не снижают спрос на аренду
Существует распространённое представление, что выплаты за разрушенное жильё должны снизить давление на рынок аренды. На практике этого не происходит по ряду причин.
Во-первых, восстановление жилья — это длительный процесс, требующий времени, материалов и рабочей силы.
Во-вторых, значительная часть разрушенных территорий остаётся небезопасной.
В-третьих, жилищные сертификаты ограничены в использовании и не всегда позволяют приобрести жильё в желаемом регионе.
По оценкам Institute for Economic Research and Policy Consulting, компенсации выполняют скорее социальную и учётную функцию, чем являются реальным инструментом снижения спроса на аренду.
Социальные последствия: аренда как фактор бедности и напряжённости
Рост арендных ставок приводит к тому, что всё больше домохозяйств тратят на жильё свыше 50–60% доходов. Для пенсионеров, многодетных семей и людей с инвалидностью этот показатель может превышать 70%.
Это означает сокращение расходов на медицину, образование и питание, а также рост социальной напряжённости в городах-реципиентах.
Государство, рынок и международная помощь: что может изменить ситуацию
Эксперты KSE Institute подчёркивают, что без перехода к комплексной жилищной политике ситуация не изменится. Речь идёт о сочетании восстановления, развития муниципального жилья, субсидирования аренды и регулирования рынка.
Международная помощь остаётся критически важной, однако она не способна полностью компенсировать структурный дефицит жилья.
Прогнозы на 2025–2026 годы: долгий горизонт неопределённости
Большинство аналитических центров сходятся во мнении: аренда останется доминирующей формой проживания как минимум в среднесрочной перспективе. Компенсации будут работать медленно, а жилищный кризис приобретёт затяжной характер.
