Реформа земельных отношений, о которой Украина спорила больше двадцати лет, в итоге стала реальностью в самый сложный период — на фоне полномасштабной войны. С 1 июля 2021 года заработал рынок сельхозземли, а с 1 января 2024 года к нему получили доступ и украинские юридические лица. Для страны, где более 70% территории составляют сельхозугодья, это не просто отраслевой эксперимент, а вопрос модели развития на десятилетия вперёд.
Закон о рынке земли, принятый в 2020 году, был построен по принципу «постепенного открытия». На первом этапе покупать участки сельскохозяйственного назначения могли только граждане Украины, причём с ограничением до 100 гектаров в одни руки. С 2024 года на рынок вошли украинские компании: юридические лица, принадлежащие гражданам Украины, получили право приобретать до 10 000 гектаров.
Кто же реально покупает землю в этих условиях? Мониторинг рынка, который ведёт Центр исследований продовольствия и землепользования Киевской школы экономики (KSE Agrocenter) в рамках проекта «Нескорена земля», даёт довольно приземлённую картину. Анализ социально-экономического профиля покупателей показывает, что подавляющее большинство сделок — это не абстрактные «крупные инвесторы», а местные жители и фермеры: люди, которые живут в той же области, где и покупают землю. Объёмы продаж остаются относительно скромными: ежегодно продаётся считанные десятые доли процента от общего фонда сельхозземель.
Министр аграрной политики и продовольствия Украины Николай Сольский на одной из публичных дискуссий KSE подчёркивал, что реформа сознательно строилась как «антипаническая»: через электронные реестры и систему мониторинга ежедневно видно, где и какие участки продаются, а сама доля земли в обращении — около 1% — сопоставима с показателями стран с развитым рынком. По словам министра, данные опровергают популярные страхи о «массовом распродаже украинской земли».
При этом рынок постепенно набирает объём. По данным KSE Agrocenter, во втором и третьем кварталах 2024 года рынок купли-продажи сельхозземли демонстрировал восстановление после шока первых месяцев полномасштабной войны: только в третьем квартале было заключено около 28,4 тысячи сделок на площадь свыше 62 тысяч гектаров, что на десятки процентов больше показателей аналогичного периода 2023 года. Средняя официально зарегистрированная цена гектаров для коммерческого сельхозпроизводства к середине 2024 года держалась в районе 45 тысяч грн, а общая капитализация земельного рынка продолжала расти: только с декабря 2024-го по май 2025-го она увеличилась примерно на 277 млрд грн.
Экономист Киевской школы экономики Олег Нивиевский, один из ведущих исследователей земельной реформы, обращает внимание на ещё один аспект: официальные цены, отражённые в реестрах, вероятнее всего занижены. В совместном с Романом Нейтером policy brief для сети FREE Network он указывает, что стороны сделок нередко имеют стимул декларировать меньшую стоимость, чтобы экономить на налогах и сборах. Реальная капитализация рынка, по их оценке, может быть выше официальной, а дальнейшая либерализация и рост прозрачности способны привлечь до 35 млрд долларов финансирования в аграрный сектор и сельские громады. Это, по расчётам авторов, помогло бы закрыть значительную часть инвестиционного дефицита в аграрке и внести вклад в общенациональную реконструкцию.
Если смотреть шире — на структуру агросектора, станет понятнее, кто именно выступает инвестором. Ещё до открытия рынка около половины всей пашни в Украине фактически обрабатывалось крупными аграрными компаниями по долгосрочной аренде; значительная часть таких компаний входила в агрохолдинги. По данным ряда исследований, около 40% агропредприятий интегрированы в холдинговые структуры, а топ-10 агрохолдингов контролируют миллионы гектаров через арендные отношения.
Реформа открыла для них возможность не только арендовать, но и покупать землю — хотя и с ограничениями по концентрации. Сейчас на рынке активно присутствуют три группы игроков. Первая — малые и средние фермеры, которые стремятся «узаконить» свою базу: докупить участки вокруг уже обрабатываемых полей, чтобы снизить зависимость от аренды и получить залоговую базу под кредиты. Именно их активность хорошо видна в районной структуре сделок, где доминируют покупки до нескольких десятков гектаров.
Вторая группа — крупные украинские агрохолдинги и связанные с ними компании. Они в основном докупают землю точечно, в стратегически важных локациях: возле элеваторов, логистических узлов, перерабатывающих мощностей. Их стратегия — не «выкупить всё», а закрепить контроль над ключевыми кластерами производства, где высокая маржа оправдывает инвестиции в собственность.
Третья — финансовые институты и непрофильный бизнес, который ищет «твёрдые» активы на фоне высокой инфляции и военной неопределённости. Банки могут становиться собственниками участков только в случае обращения взыскания на залог, и обязаны продать землю на аукционах в течение двух лет, но наличие рынка делает такие залоги более ликвидными. Кроме того, в агросектор постепенно заходят украинские ИТ- и промышленно-финансовые группы, воспринимая землю как долгосрочный хедж и площадку для будущих «зелёных» проектов — биоэнергетики, переработки, проектов по углеродным кредитам.
Отдельный и очень чувствительный блок — иностранные инвесторы. Формально покупать сельхозземлю они не могут, но их присутствие на рынке — уже сложившийся факт за счёт долгосрочной аренды. Инициатива Land Matrix, которая мониторит крупные сделки с землёй по всему миру, фиксировала ещё до открытия рынка, что Украина входит в число стран с крупнейшими массивами земли под контролем иностранных компаний: речь шла о миллионах гектаров, находящихся в долгосрочной аренде. Украинский экологический центр Ecoaction со ссылкой на эти данные указывал, что иностранные компании контролируют около 3,3 млн гектаров, а крупные сделки часто сопровождаются интенсивным землепользованием и экологическими рисками — от загрязнения воды до потери биоразнообразия.
Эксперт организации «Экодия» Михаил Амосов тогда подчёркивал: интерес инвестфондов к украинской земле связан не только с её плодородием, но и с относительной дешевизной по сравнению с ЕС, а также слабостью контроля за соблюдением экологических стандартов. Вопрос в том, как новая модель рынка сможет совместить приток капитала с защитой интересов общин и окружающей среды.
С точки зрения макроэкономики, новые инвесторы в землю — это потенциальный ресурс для восстановления. Policy brief Олега Нивиевского и Романа Нейтера показывает, что полноценный, прозрачный рынок земли позволяет использовать участки в качестве залога, расширять доступ к кредитам, а также перераспределять активы к тем, кто способен инвестировать в модернизацию. Земля из «мертвого капитала» превращается в финансовый ресурс — и этим активно интересуются международные финансовые институты, включая Всемирный банк и МВФ, которые прямо связывают успех земельной реформы с притоком инвестиций в агросектор.
При этом риски остаются значительными. Во-первых, продолжается война: часть земель заминирована, другая — под оккупацией или в зоне постоянных обстрелов. Это сдерживает как украинских, так и потенциальных иностранных инвесторов. Во-вторых, опасения вызывает возможная концентрация рынка в руках нескольких финансово-промышленных групп: аренда уже давно сконцентрирована, и без эффективных антимонопольных и налоговых инструментов право собственности может пойти по тому же пути. И наконец, ключевым остаётся вопрос доверия: обществу нужно видеть, что сделки прозрачны, правила одинаковы для всех, а «большие» инвесторы не вытесняют малых фермеров с рынка.
Сегодня новый рынок земли в Украине — это поле борьбы не только за активы, но и за модель развития. С одной стороны, здесь уже присутствуют крупные агрохолдинги, инвестиционные фонды и банки; с другой — именно местные фермеры и громады составляют ядро реального спроса. Исследования KSE Agrocenter и VoxUkraine показывают, что при сохранении прозрачности и ограничений на концентрацию пакетов, а также при неизменном запрете на покупку земли иностранцами, рынок может стать источником долгосрочных инвестиций, а не объектом очередной «тихой приватизации».
От того, кто и на каких условиях будет инвестировать в украинский агросектор, зависит не только судьба миллионов гектаров чернозёма, но и способность страны финансировать своё восстановление, оставаться «житницей» для мира и при этом не превращать село в территорию без прав и перспектив. И в этом смысле главный вопрос сегодня звучит уже не «нужен ли рынок земли», а «удастся ли сделать его честным, конкурентным и работающим в интересах большинства, а не меньшинства».
