Новий ринок землі: хто інвестує в український агросектор

Реформа земельних відносин, про яку Україна сперечалася більше двадцяти років, у результаті стала реальністю в найскладніший період — на тлі повномасштабної війни. З 1 липня 2021 року запрацював ринок сільськогосподарських земель, а з 1 січня 2024 року до нього отримали доступ і українські юридичні особи. Для країни, де понад 70% території складають сільгоспугіддя, це не просто галузевий експеримент, а питання моделі розвитку на десятиліття вперед.

Закон про ринок землі, ухвалений у 2020 році, був побудований за принципом «поступового відкриття». На першому етапі купувати ділянки сільськогосподарського призначення могли лише громадяни України, причому з обмеженням до 100 гектарів в одні руки. З 2024 року на ринок увійшли українські компанії: юридичні особи, що належать громадянам України, отримали право придбавати до 10 000 гектарів. Продаж державних і комунальних сільгоспземель при цьому як і раніше заборонений, а іноземні громадяни та компанії не можуть бути власниками таких ділянок.

Хто ж реально купує землю за цих умов? Моніторинг ринку, який веде Центр досліджень продовольства та землекористування Київської школи економіки (KSE Agrocenter) у межах проєкту «Нескорена земля», дає доволі приземлену картину. Аналіз соціально-економічного профілю покупців показує, що переважна більшість угод — це не абстрактні «великі інвестори», а місцеві жителі й фермери: люди, які живуть у тому самому регіоні, де й купують землю. Обсяги продажів залишаються відносно скромними: щороку продаються лише десяті частки відсотка від загального фонду сільгоспземель.

Міністр аграрної політики та продовольства України Микола Сольський на одній з публічних дискусій KSE наголошував, що реформа свідомо будувалася як «антипанічна»: через електронні реєстри й систему моніторингу щодня видно, де і які ділянки продаються, а сама частка землі в обігу — близько 1% — співставна з показниками країн із розвиненим ринком. За словами міністра, дані спростовують популярні страхи про «масовий розпродаж української землі».

Водночас ринок поступово набирає обсяг. За даними KSE Agrocenter, у другому і третьому кварталах 2024 року ринок купівлі-продажу сільгоспземель демонстрував відновлення після шоку перших місяців повномасштабної війни: тільки у третьому кварталі було укладено близько 28,4 тисячі угод на площу понад 62 тисячі гектарів, що на десятки відсотків більше показників аналогічного періоду 2023 року. Середня офіційно зареєстрована ціна гектару для комерційного сільгоспвиробництва до середини 2024 року трималась у межах 45 тисяч грн, а загальна капіталізація земельного ринку продовжувала зростати: лише з грудня 2024 року по травень 2025-го вона збільшилася приблизно на 277 млрд грн.

Економіст Київської школи економіки Олег Нів’євський, один із провідних дослідників земельної реформи, звертає увагу на ще один аспект: офіційні ціни, що відображені в реєстрах, імовірно занижені. У спільному з Романом Нейтером policy brief для мережі FREE Network він зазначає, що сторони угод нерідко мають стимул декларувати нижчу вартість, аби економити на податках і зборах. Реальна капіталізація ринку, за їхніми оцінками, може бути значно вищою, а подальша лібералізація й підвищення прозорості здатні залучити до 35 млрд доларів фінансування в аграрний сектор і сільські громади. Це, за розрахунками авторів, допоможе скоротити інвестиційний дефіцит агросектору та зробити вагомий внесок у загальнонаціональну відбудову.

Якщо дивитися ширше — на структуру агросектору, стане зрозуміліше, хто саме виступає інвестором. Ще до відкриття ринку близько половини всієї ріллі в Україні фактично оброблялося великими аграрними компаніями за довгостроковою орендою; значна частина таких компаній входила до агрохолдингів. За даними низки досліджень, близько 40% агропідприємств інтегровані в холдингові структури, а топ-10 агрохолдингів контролюють мільйони гектарів через орендні відносини.

Реформа відкрила для них можливість не лише орендувати, а й купувати землю — хоча й з обмеженнями щодо концентрації. Нині на ринку активно присутні три групи гравців.
Перша — малі та середні фермери, які прагнуть «узаконити» свою базу: докупити ділянки навколо вже оброблюваних полів, щоб зменшити залежність від оренди й отримати заставну базу під кредити. Саме їхня активність добре помітна в районній структурі угод.

Друга група — великі українські агрохолдинги та пов’язані з ними компанії. Вони здебільшого докуповують землю точково, у стратегічно важливих локаціях: біля елеваторів, логістичних вузлів, переробних потужностей.

Третя — фінансові інституції та непрофільний бізнес, який шукає «тверді» активи на тлі високої інфляції та невизначеності війни. Банки можуть ставати власниками земель лише у випадку звернення стягнення на заставу і зобов’язані продати такі ділянки протягом двох років, але наявність ринку робить ці застави більш ліквідними. До агросектору поступово заходять і українські ІТ- та промислово-фінансові групи, сприймаючи землю як довгостроковий хедж і платформу для «зелених» проєктів — біоенергетики, переробки, вуглецевих кредитів.

Окремий і дуже чутливий блок — іноземні інвестори. Формально купувати сільгоспземлю вони не можуть, але їхня присутність на ринку давно сформована завдяки довгостроковій оренді. Ініціатива Land Matrix, яка моніторить великі земельні угоди у світі, фіксувала ще до відкриття ринку, що Україна входить до країн з найбільшими масивами землі під контролем іноземних компаній: йшлося про мільйони гектарів в оренді. Український екологічний центр Ecoaction, посилаючись на ці дані, вказував, що іноземні компанії контролюють близько 3,3 млн гектарів, а великі угоди нерідко супроводжуються ризиками для довкілля — від забруднення води до втрати біорізноманіття.

Експерт організації «Екодія» Михайло Амосов тоді наголошував: інтерес інвестфондів до української землі пов’язаний не лише з її родючістю, але й з відносною дешевизною порівняно з ЄС і слабкістю контролю екологічних стандартів. Питання в тому, як нова модель ринку зможе поєднати приплив капіталу із захистом інтересів громад і природи.

З погляду макроекономіки, нові інвестори в землю — це потенційний ресурс для відбудови. Policy brief Олега Нів’євського та Романа Нейтера показує, що повноцінний прозорий ринок землі дозволяє використовувати ділянки як заставу, розширювати доступ до кредитів, а також перерозподіляти активи до тих, хто здатен інвестувати в модернізацію. Земля з «мертвого капіталу» перетворюється на фінансовий ресурс — і цим активно цікавляться міжнародні фінансові інституції, включно зі Світовим банком і МВФ, які прямо пов’язують успіх земельної реформи з притоком інвестицій в агросектор.

Водночас ризики залишаються значними. По-перше, триває війна: частина земель замінована, інша — під окупацією або в зоні постійних обстрілів. Це стримує як українських, так і потенційних іноземних інвесторів. По-друге, занепокоєння викликає можлива концентрація ринку в руках кількох фінансово-промислових груп: оренда вже давно сконцентрована, і без ефективних антимонопольних та податкових інструментів право власності може піти тим самим шляхом. І нарешті, ключовим залишається питання довіри: суспільство має бачити, що угоди прозорі, правила однакові для всіх, а «великі» інвестори не витісняють малих фермерів із ринку.

Сьогодні новий ринок землі в Україні — це поле боротьби не лише за активи, але й за модель розвитку. З одного боку, тут уже присутні великі агрохолдинги, інвестфонди й банки; з іншого — саме місцеві фермери та громади становлять ядро реального попиту. Дослідження KSE Agrocenter і VoxUkraine показують, що за умови збереження прозорості та обмежень на концентрацію пакетів, а також за незмінної заборони на купівлю землі іноземцями, ринок може стати джерелом довгострокових інвестицій, а не об’єктом чергової «тихої приватизації».

Від того, хто й на яких умовах інвестуватиме в український агросектор, залежить не тільки доля мільйонів гектарів чорнозему, але й здатність країни фінансувати власну відбудову, залишатися «житницею» для світу й при цьому не перетворювати село на територію без прав і перспектив. І в цьому сенсі головне питання сьогодні звучить уже не «чи потрібен нам ринок землі», а «чи вдасться зробити його чесним, конкурентним і таким, що працює в інтересах більшості, а не меншості».