Війна і житло: від локальної проблеми до системної кризи
Житлова криза, з якою зіткнулася Україна після початку повномасштабної війни, має якісно інший характер, ніж класичні житлові кризи мирного часу. Йдеться не про циклічне падіння будівництва чи зниження купівельної спроможності, а про фізичне знищення житлових активів, яке супроводжується тривалим воєнним ризиком і невизначеністю щодо майбутнього територій.
За оцінками Київської школи економіки, станом на 2024–2025 роки пошкоджено або зруйновано понад 10% житлового фонду країни, а сукупна вартість втрат перевищує 150 млрд доларів. У цих цифрах закладено не лише знищені будинки, а й втрачену інфраструктуру, інженерні мережі, соціальні об’єкти, без яких житло не може повноцінно функціонувати.
Ключова проблема полягає в тому, що швидкість руйнувань у рази перевищує швидкість відновлення. Навіть у відносно безпечних регіонах будівельна галузь стикається з дефіцитом робочої сили, високою собівартістю матеріалів і обмеженим доступом до фінансування. У результаті житловий дефіцит стає довгостроковим фактором.
Внутрішнє переміщення як драйвер попиту на оренду
Внутрішнє переміщення населення стало одним із ключових структурних чинників трансформації ринку житла. Мільйони людей були змушені залишити свої домівки, часто без чіткого розуміння, чи зможуть вони повернутися взагалі.
На відміну від короткострокових міграцій, пов’язаних із роботою чи навчанням, переміщення в умовах війни має відкритий часовий горизонт. Люди орендують житло не «на кілька місяців», а на роки, і це радикально змінює баланс попиту та пропозиції.
Соціологічні дослідження Rating Group показують, що понад половина внутрішньо переміщених осіб орендують житло більше 18 місяців, а значна частина не планує повернення у власне житло в найближчі два роки. Це означає, що оренда перестає бути транзитним рішенням і перетворюється на основну форму проживання для великої частини населення.
Оренда як нова «норма», а не виняток
До війни українська житлова модель була орієнтована на власність. Наявність власної квартири або будинку вважалася базовим елементом фінансової безпеки родини. Оренда сприймалася як вимушений або тимчасовий стан.
Війна зруйнувала цю парадигму. В умовах, коли купівля житла практично недоступна через зупинку іпотеки, нестабільні доходи та високі ризики, оренда стає єдиною реалістичною опцією для мільйонів домогосподарств.
Це змінює поведінку орендарів: вони шукають більш стабільні договори, готові вкладатися у облаштування житла, але водночас залишаються вразливими до підвищення цін і виселень. Ринок, який десятиліттями був «другорядним», стає центральним елементом житлової системи.
Географія цін: як виглядає ринок оренди по містах
Київ
Столиця залишається найбільшим ринком оренди з найвищими цінами. Попит формують ВПО, працівники державного сектору, міжнародних організацій, ІТ-фахівці.
-
1-кімнатна квартира: 14–18 тис. грн
-
2-кімнатна: 18–25 тис. грн
-
3-кімнатна: 25–35 тис. грн
Попри воєнні ризики, Київ пропонує робочі місця, медицину, освіту та інфраструктуру, що підтримує високий попит.
Львів
Львів став містом довгострокової релокації. Сюди перемістилися тисячі бізнесів і десятки тисяч родин.
-
1-кімнатна: 13–17 тис. грн
-
2-кімнатна: 17–22 тис. грн
-
3-кімнатна: 22–30 тис. грн
Ринок перебуває у стані хронічного дефіциту, нове будівництво не встигає за попитом.
Дніпро
Місто виконує роль тилового хабу для прифронтових регіонів.
-
1-кімнатна: 10–14 тис. грн
-
2-кімнатна: 14–18 тис. грн
Попит стабільний, але чутливий до безпекової ситуації.
Одеса
Ринок характеризується сезонністю та волатильністю.
-
1-кімнатна: 9–13 тис. грн
-
2-кімнатна: 13–18 тис. грн
Навіть у періоди загострення безпекових ризиків дефіцит житла зберігається.
Малі західні міста
Ужгород, Чернівці, Івано-Франківськ демонструють зростання орендних ставок у 1,5–2 рази порівняно з довоєнним періодом, попри обмежений ринок праці.
Аналітики Центру Разумкова зазначають, що в більшості міст оренда зростає швидше за доходи населення, що формує ризики житлової бідності.
Компенсації за зруйноване житло: очікування та реальність
Система компенсацій через програму «єВідновлення» покликана частково відшкодувати втрати власників зруйнованого житла. Вона передбачає грошові виплати за пошкоджене майно та житлові сертифікати за повністю знищене житло.
Однак між очікуваннями громадян і реальними можливостями системи існує значний розрив. За оцінками Transparency International Ukraine, кількість профінансованих заяв суттєво менша за кількість поданих, а середній строк очікування компенсації перевищує рік.
Компенсація фіксує втрату, але не вирішує питання проживання «тут і зараз». Люди змушені залишатися на орендному ринку, навіть маючи формальне право на відшкодування.
Чому компенсації не знижують попит на оренду
Існує поширене уявлення, що виплати за зруйноване житло повинні зменшити тиск на ринок оренди. На практиці цього не відбувається з кількох причин.
По-перше, відбудова житла — це тривалий процес, який вимагає часу, матеріалів і робочої сили.
По-друге, значна частина зруйнованих територій залишається небезпечною.
По-третє, житлові сертифікати обмежені у використанні та не завжди дозволяють купити житло у бажаному регіоні.
За оцінками Інституту економічних досліджень та політичних консультацій, компенсації виконують радше соціальну та облікову функцію, ніж реальний інструмент зниження попиту на оренду.
Соціальні наслідки: оренда як фактор бідності та напруги
Зростання орендних ставок призводить до того, що дедалі більше домогосподарств витрачають на житло понад 50–60% доходів. Для пенсіонерів, багатодітних сімей і людей з інвалідністю цей показник може перевищувати 70%.
Це означає скорочення витрат на медицину, освіту та харчування, а також зростання соціальної напруги у містах-реципієнтах.
Держава, ринок і міжнародна допомога: що може змінити ситуацію
Експерти KSE Institute наголошують, що без переходу до комплексної житлової політики ситуація не зміниться. Йдеться про поєднання відбудови, розвитку муніципального житла, субсидій оренди та регулювання ринку.
Міжнародна допомога залишається критично важливою, але вона не може повністю компенсувати структурний дефіцит житла.
Прогнози на 2025–2026 роки: довгий горизонт невизначеності
Більшість аналітичних центрів сходяться в оцінці: оренда залишатиметься домінуючою формою проживання щонайменше у середньостроковій перспективі. Компенсації працюватимуть повільно, а житлова криза матиме затяжний характер.
