Ринок оренди в малих містах, куди переїхали переселенці: що реально відбувається і чому «дешево» більше не означає «доступно»

Чому саме малі міста стали «точками тяжіння» для ВПО

Після хвиль евакуації 2022–2025 років частина внутрішньо переміщених осіб (ВПО) обрала не мегаполіси, а малі й середні міста: ближче до родичів, дешевше, простіше знайти роботу «на місці», менше конкуренції за житло. Але ця логіка спрацювала лише частково. Там, де одночасно зійшлися відносна безпека + робочі місця/логістика + обмежена пропозиція житла, оренда швидко перестала бути «бюджетною».

В результаті малі міста отримали парадокс: вони прийняли значну частку людей, але їхній житловий фонд часто не був готовий до довгострокового попиту (мало квартир «під здачу», слабка якість, неформальні правила, сезонні стрибки).

Попит: хто і що орендує в малих містах

У малих громадах попит на оренду сформували одразу кілька груп:

2.1. ВПО, які не можуть/не хочуть купувати
Багато родин свідомо відкладають купівлю житла та обирають оренду як «гнучкий» формат — про це прямо говорить огляд ринку оренди ГІС «Увекон»: стабільно високий попит підтримується, зокрема, тим, що ВПО залишаються численними, а купівлю житла відкладають.

2.2. Місцеві, які «вийшли» на ринок оренди через подорожчання іпотеки/ремонту
Для частини місцевих оренда стала альтернативою переїзду або ремонту: дорожчають матеріали, комунальні витрати, а також зростає невизначеність щодо доходів.

2.3. «Мобільні працівники» і сезонні мігранти
Навесні–влітку традиційно більше переїздів, і в 2025 році сезонний фактор знову розігнав ринок: у теплу пору ставки зростали активніше, а до осені стабілізувалися на високих рівнях.

2.4. Переваги формату в малих містах
У малих містах частіше шукають:

• будинки/частини будинків (дешевші в експлуатації, простіше з автономністю);

• квартири невеликої площі (1-кімнатні) як компроміс між ціною і окремим житлом;

• кімнати/тимчасові варіанти — коли грошей бракує або немає документів для «нормальної» угоди.

Пропозиція: головне обмеження малих міст — не попит, а житловий фонд

Якщо у великих містах ринок підтримує масивна пропозиція від інвесторів, то в малих містах усе інакше:

3.1. Мало «інвестиційних» квартир
Багато квартир у приватній власності — «для дітей», «на старість», «про запас». Власники не завжди готові здавати, а якщо й здають — часто коротко й без правил.

3.2. Якість житла і витрати на утримання
Частина пропозиції — старий фонд без енергоефективності, з індивідуальним опаленням «як пощастить», з ризиками по комунальних боргах. Зростання витрат на утримання й інфляція підштовхують орендодавців підвищувати ставки.

3.3. Реальний дефіцит оголошень
ГІС «Увекон» фіксує скорочення пропозиції: кількість актуальних оголошень у листопаді 2025 року (~54,4 тис.) була нижчою, ніж у грудні 2024 (~58,9 тис.). 
Для малих міст це означає просту річ: коли навіть кілька десятків квартир «знімають з ринку», відчуття дефіциту стає різким.

Ціни: чому саме «малі» й «середні» міста часто зростають швидше

Важливий нюанс: найрізкіші стрибки ставок нерідко відбуваються не в найдорожчих містах, а там, де раніше «база» була низькою і її легко «розігнати» додатковим попитом.

ЛУН у підсумках 2025 року показує, що найбільше зростання орендних ставок за рік зафіксували, зокрема, Кропивницький (+33%) та Черкаси (+28% від грудня 2024 до грудня 2025), також помітно зростали Миколаїв і Житомир (+20%) тощо.
Це типовий патерн для малих/середніх міст: додатковий попит не має «буфера» великої пропозиції.

4.1. Регіональні «якорі» теж тягнуть малі міста вгору
Коли поруч є дорожчий «центр тяжіння» (обласний центр, прикордонний хаб, туристична локація), оренда в малих містах навколо нього підтягується слідом — частина людей «розтікається» з дорогого ядра у передмістя та сусідні громади.

4.2. Загальнонаціональна динаміка (в доларах)
Огляд ГІС «Увекон» зазначає: в доларовому еквіваленті орендні ставки в середньому зросли на 12% за 11 місяців, що свідчить про стійкий попит та обмежену пропозицію у багатьох регіонах, особливо у відносно безпечних областях.

«Сіра» оренда в малих громадах: договори, виселення, конфлікти

У малих містах і селищах ринок оренди частіше працює «на слові», і це створює системні ризики для ВПО.

ЛУН наводить показову цифру: лише 40% ВПО мають письмовий договір, тоді як серед непереміщених осіб — 64%. А у невеликих містах і селищах цей показник падає до 13%. 
Наслідки теж конкретні: кожен десятий переселенець-орендар уже стикався з виселенням без альтернативи.

5.1. Чому власники уникають договорів

• страх податків і перевірок;

• небажання «світити» реальні доходи;

• переконання, що «папери не захищають»;

• небажання брати на себе зобов’язання щодо строків, ремонту, повернення застави.

5.2. Чому ВПО все одно погоджуються

• немає вибору на ринку;

• потрібно заселятися швидко;

• відсутні гроші на заставу/комісію;

• страх, що «як почну говорити про договір — віддадуть іншому».

Державна підтримка: субсидія на оренду для ВПО є, але працює слабко

У 2025 році держава запустила програму субсидування оренди для ВПО, але її ефективність залишалася низькою через необізнаність, недовіру та небажання власників «йти в офіційну площину». ЛУН наводить такі показники:

• про програму чули лише 48% ВПО;

• із них заявку подали 6%;

• лише 28% орендодавців готові здавати житло офіційно в рамках програми;

• 35% орендодавців категорично проти будь-якої взаємодії з державою.

Що це означає для малих міст
У малих громадах, де й так лише 13% договорів у ВПО, «офіціалізація» здачі через програму стикається з подвійним бар’єром: і слабка правова культура, і менша конкуренція між орендодавцями (власник частіше диктує умови).

Експертні оцінки: чому без соціальної оренди ринок «не витягне»

Керівниця ЛУН Статистика Людмила Кірюхіна підкреслює, що в багатьох європейських країнах соціальне орендне житло займає 10–30% ринку та допомагає стримувати ціни, тоді як в Україні такого сегмента фактично немає; соціальна оренда могла б знизити напругу і зробити ринок більш передбачуваним.

З іншого боку, проблема житла для ВПО — це не лише ринкова ціна, а і масштаб потреб, який громади не закривають. За матеріалами Міжнародного фонду «Відродження» (із посиланням на дослідження Черкаського правозахисного центру, що охопило 721 громаду станом на жовтень 2024 року), Дмитро Науменко зазначав: із понад 4,3 млн людей, які потребують житла, лише 35 отримали соціальне житло від громад. 
Це пояснює, чому тиск на приватну оренду (включно з малими містами) зберігається: альтернатив майже немає.

Що далі: сценарії для малих міст у 2026 році

Якщо підсумувати дані та логіку ринку, у малих містах можливі три базові сценарії:

8.1. «Стабілізація на високому рівні»
Найімовірніший варіант там, де безпека відносно стабільна, а робота є. У 2025-му ринок уже показав, що після літнього піку здатен стабілізуватися, але на високих значеннях.

8.2. «Нова хвиля зростання»
Можлива в містах із низькою базою й дефіцитною пропозицією, де будь-яка додаткова хвиля попиту (евакуації, релокації бізнесів, сезон) швидко «розганяє» ставки — як це було в ряді міст у 2025 році.

8.3. «Корекція вниз»
Ймовірна локально — якщо:

• зросте пропозиція (відремонтують/виведуть на ринок житло),

• частина ВПО повернеться/переїде,

• або громади запустять реальні інструменти соціальної оренди й тимчасового житла.

Практичні висновки: що може зробити громада і держава, щоб малі міста не «перегрілися»

Для громад (короткий список дій):

1. інвентаризація житлового фонду і прозорий реєстр доступного житла;

2. запуск муніципальної/соціальної оренди (хоча б пілоти);

3. співфінансування ремонтів «під здачу» в обмін на фіксовану ставку;

4. медіація між орендодавцями і ВПО (типові договори, консультації);

5. розвиток тимчасового житла для найуразливіших (щоб зняти тиск з приватного ринку).

Для держави:

• спрощення та «дебюрократизація» субсидії оренди, комунікація програми;

• стимули для «виведення з тіні» (простий податковий режим + захист прав);

• підтримка будівництва/відновлення житла, бо масштаб руйнувань величезний: Світовий банк оцінює потребу у відбудові зруйнованого й пошкодженого житлового фонду щонайменше у $86 млрд.