Земля в Україні: хто скуповує паї і що зміниться після відкриття ринку для юросіб

Де ми зараз: короткий зріз ринку у цифрах

Український ринок землі за кілька років пройшов шлях від «обережного запуску» до поступової інституціоналізації. За даними Opendatabot (на основі статистики Держгеокадастру), з липня 2021 року було укладено 339 644 угоди купівлі-продажу, продано понад 636 тис. га на 30,4 млрд грн. Середня ціна гектару, за їх підрахунком, зросла на 60% і станом на червень 2025 року становила 60,7 тис. грн/га.

Окрему «офіційну» логіку ціни та попиту дають регулярні огляди Київської школи економіки (KSE) на базі даних кадастру: після допуску юросіб середньозважена ціна піднялася з 37,0 тис. грн/га у 2023 році до 44,1 тис. грн/га у 2024 році (+19,2%).
У медіа-оглядах на основі кадастрових даних також фіксували, що середня ціна у 2024 році зросла до 46 678 грн/га (приблизно $1 104) — як результат посилення попиту та входу нового типу покупця.

Висновок з цифр: ринок не «вибухнув», але стабільно розширюється: більше угод, дорожчий гектар, більше інструментів (іпотеки/застави), і, ключове, поступово змінюється структура покупців.

Хто купував паї на першому етапі: «фізики» як головний драйвер

До 1 січня 2024 року купувати сільгоспземлю могли лише фізичні особи — громадяни України, з лімітом до 100 га. Така архітектура реформи була задумана як «буфер», щоб ринок не перетворився на миттєву концентрацію активу у великих гравців.

У цей період сформувався типовий портрет покупця:

• фермер/агровиробник, який викуповує ділянки, що вже обробляє (логіка: зменшити ризик втрати оренди та закріпити земельний банк);

• приватний інвестор «під оренду» — купує кілька/десятки гектарів як захист від інфляції та джерело орендного доходу;

• внутрішньосімейні угоди — передача паю між родичами (формально купівля-продаж, фактично — зміна власника всередині сім’ї).

Аналітики KSE у своїх оглядах неодноразово підкреслювали: значна частина ринку в ці роки залишалась «малими лотами», без домінування одного типу великого покупця — просто тому, що великий покупець був юридично «поза грою».

Що саме змінилося з допуском юросіб і чому це «друга фаза»

З 1 січня 2024 року покупцями можуть бути і юридичні особи України (за низкою обмежень). Ключові рамки реформи, які постійно фігурують у роз’ясненнях уряду та юридичних оглядах:

• ліміт концентрації — до 10 000 га (для громадян та юросіб із урахуванням пов’язаності/контролю);

• іноземці та компанії з іноземними бенефіціарами можуть отримати доступ лише за умови позитивного рішення на всеукраїнському референдумі (і в чинній моделі це фактично «запобіжник від іноземного скуповування»);

• банки можуть набувати землю лише як предмет стягнення застави і мають її відчужити протягом 2 років (це важливо для кредитування під землю, але не означає «банки скуплять ринок»).

Експертна логіка KSE: допуск юросіб — це не «просто додати ще покупців». Це запуск інституційного попиту, який може:

• підвищити конкуренцію за якісні ділянки,

• зробити ціни більш «ринковими» (через участь професійних гравців),

• поступово витісняти тіньові інструменти (коли компаніям простіше купувати легально, ніж працювати через «довірених фізосіб»).

Хто з юросіб уже купував: що показали перші місяці

Найцінніше тут — не загальні судження, а фактичні дані. За оцінкою KSE у огляді за I квартал 2024 року, після відкриття ринку для юросіб:

• 436 юридичних осіб купили 2 957 ділянок загальною площею 8,5 тис. га;

• частка юросіб у транзакціях у Q1 2024 становила 14,5%, решта — як і раніше угоди між фізичними особами.

Ці цифри важливі, бо вони «приземляють» страхи, що агрохолдинги миттєво викуплять «усе». Перші дані показали протилежне: юрособи увійшли на ринок, але без шокової концентрації — принаймні на старті другого етапу.

Ціни після 1 січня 2024: ефект «нового покупця» і чому зростання не виглядає аномальним

Після запуску другої фази KSE зафіксувала підвищення середньозваженої ціни. У їхньому огляді рік-до-року звучить так: 37,0 тис. грн/га (2023) → 44,1 тис. грн/га (2024). 
У 2024–2025 роках аналітика Opendatabot показує подальше зростання середньої ціни до 60,7 тис. грн/га станом на червень 2025.

Чому це відбувається (пояснення експертів ринку):

1. конкуренція за «кращі» паї — там, де ґрунти, логістика та стабільний орендар;

2. очікування на довші гроші — земля стає зрозумілішим активом для кредитування та застави;

3. ефект безпечніших регіонів — попит концентрується у відносно стабільних областях, що «тягне» середні показники.

«Хто скуповує»: три реальні групи і чим вони відрізняються

На другому етапі ринку найчастіше говорять про три групи покупців — і в кожної своя мотивація.

Група 1. Фермери та середній агробізнес
Їхній інтерес — закріпити площі, які дають врожай та грошовий потік. Для них купівля — спосіб знизити ризик «земельного шантажу» (коли пайовик змінює орендаря) і планувати техніку/елеватори/переробку на 5–10 років.

Група 2. Юрособи-агрокомпанії (включно з великими)
Їм важлива консолідація земельного банку і зниження транзакційних витрат на переукладання тисяч договорів оренди. Але на старті другого етапу дані KSE показали, що їхня частка не стала домінуючою автоматично.

Група 3. Приватні інвестори
Вони продовжують купувати «малими пакетами» під орендний дохід. Їхній вплив — у «роздрібному» попиті та підтримці ліквідності: навіть коли великі гравці ставлять паузу, приватний сегмент часто не зникає.

Тіньові схеми: що було і що може змінитися з юрособами

Експерти земельного ринку визнають: повністю прибрати «сіру зону» складно. На практиці ринок довго жив з інструментами, які дозволяли обходити пряме володіння:

• оформлення на пов’язаних осіб,

• довгострокові права користування (на кшталт емфітевзису),

• дроблення пакетів.

Логіка другого етапу: коли юрособи можуть купувати легально, частина попиту переходить у прозорі угоди. Але це працює лише за умови ефективного контролю бенефіціарів і концентрації, інакше «сіра зона» просто змінить форму.

Кредитування, іпотека та роль банків: чому це важливо навіть без «масових кредитів»

Одна з найбільш недооцінених змін — розвиток заставних та іпотечних інструментів під землю. KSE у своєму огляді 2025 року фіксує зростання кількості застав/іпотек: у 2024 році в середньому укладали близько 80 іпотечних угод на місяць (площа 266 га на місяць), а у перші місяці 2025 року цей показник помітно зріс.

Для ринку це сигнал: земля поступово стає активом, під який можливі довші гроші. У розвинених аграрних країнах саме кредитування — основний канал розширення фермерів. Україна лише на початку цього шляху, але тренд уже читається в статистиці.

Хто може програти: ризики для малих фермерів і громад

Паралельно з можливостями зростають ризики:

• малі фермери можуть програвати у конкуренції ціною, якщо кредитування для них дорожче або недоступне;

• громади ризикують бачити «витік» найкращих земель без стратегії розвитку — коли земля продається точково, а не як частина плану інвестицій/переробки/робочих місць;

• соціальна напруга може повернутися, якщо концентрація здаватиметься несправедливою, навіть якщо формально ліміти не порушено.

Саме тому експертні дискусії навколо другого етапу реформи часто зводяться не до питання «дозволяти чи ні», а до питання як забезпечити рівний доступ до фінансування і контроль.

Що буде далі у 2025–2026: найімовірніші сценарії

На базі трендів KSE та Opendatabot можна очікувати:

1. поступове зростання ціни, без одномоментних «стрибків», але з сильними регіональними відмінностями;

2. повільну, але стійку інституціоналізацію: більше угод від юросіб, більше застав/іпотек, більше ролі банків;

3. консолідацію земельних банків у тих, хто має дешевше фінансування та зрозумілу бізнес-модель.

Ключова інтрига другого етапу — чи зможе держава забезпечити прозорість бенефіціарів, реальне дотримання лімітів і доступ малих гравців до кредиту. Без цього «дорослий» ринок може перетворитися на ринок формально законний, але фактично нерівний.

Хто скуповує паї? Переважно ті, хто вже працює на землі (фермери й агробізнес), приватні інвестори «під оренду», і — поступово — юридичні особи, але без миттєвого домінування, принаймні за першими даними після відкриття ринку для юросіб.

Що зміниться після допуску юросіб? Зросте інституційний попит, ціна стане чутливішою до конкуренції, а земля — більш кредитним активом. Але паралельно зростають ризики концентрації та нерівного доступу до фінансування. І саме це — головний тест реформи у 2025–2026 роках.